LJAKARTA – Perdebatan mengenai hak suara berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) dan prinsip one man, one vote atau satu orang satu suara menjadi persoalan penting dalam tata kelola rumah susun.
Perbedaan ini bukan sekadar soal cara menghitung suara, melainkan menyangkut keadilan kepemilikan, demokrasi organisasi, dan tanggung jawab atas pengelolaan aset bersama.
Prinsip satu orang satu suara menjamin kesetaraan setiap anggota. Sementara itu, NPP mencerminkan proporsi hak kepemilikan atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Keduanya memiliki dasar pemikiran yang berbeda.
Untuk keputusan yang menyangkut kepemilikan dan pengelolaan aset bersama, NPP lebih mencerminkan proporsionalitas dibandingkan sistem satu orang satu suara. Namun, prinsip tersebut tidak berarti pemilik dengan NPP besar berhak mendominasi seluruh keputusan PPPSRS.
UU Rumah Susun Tegaskan Pembedaan Hak Suara
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, khususnya Pasal 77, telah membedakan mekanisme pengambilan keputusan berdasarkan substansinya.
Pasal 77 ayat (1) mengatur hak suara berdasarkan NPP untuk keputusan yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun. Sementara itu, Pasal 77 ayat (2) menetapkan satu suara bagi setiap anggota dalam keputusan yang berkaitan dengan kepentingan penghunian.
Pembedaan ini menegaskan bahwa tidak semua keputusan PPPSRS tepat menggunakan sistem pemungutan suara yang sama.
Rumah susun bukan hanya lingkungan tempat tinggal, tetapi juga aset yang memiliki struktur kepemilikan bersama. Karena itu, keputusan mengenai aset dan pengelolaannya perlu mempertimbangkan proporsi hak kepemilikan.
Sebaliknya, persoalan kehidupan sehari-hari penghuni membutuhkan ruang partisipasi yang setara.
Dengan demikian, NPP bukan semata-mata mekanisme yang menguntungkan pemilik unit besar. Penggunaannya untuk keputusan kepemilikan dan pengelolaan memiliki landasan dalam undang-undang.
Permen PKP 4/2025: NPP dan Kesetaraan Suara Harus Ditempatkan Secara Tepat
Permen Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun memperjelas mekanisme hak suara dalam PPPSRS.
Pasal 52, Ayat (3) membedakan hak suara untuk kepentingan penghuni, pengelolaan, dan kepemilikan. Kepentingan penghuni menggunakan satu suara, sedangkan kepentingan pengelolaan dan kepemilikan menggunakan NPP.
Untuk pemilihan pengurus dan pengawas, regulasi ini juga mengatur mekanisme tersendiri berdasarkan jenis bukti kepemilikan.
Pada rumah susun dengan SHM Sarusun, hak suara menggunakan NPP, sedangkan pada SKBG Sarusun berlaku satu suara untuk setiap nama pemilik sesuai ketentuan yang diatur.
Permen tersebut juga membatasi penghitungan hak suara pemilik yang menguasai lebih dari 20 persen NPP, dengan suara yang diperhitungkan paling banyak 20 persen.
Mengapa NPP Lebih Proporsional untuk Keputusan Pengelolaan?
Argumen utama penggunaan NPP terletak pada hubungan antara hak kepemilikan dan konsekuensi keputusan.
Bayangkan sebuah apartemen dengan dua pemilik. Pemilik A mempunyai satu unit dengan NPP 0,5 persen, sedangkan Pemilik B memiliki beberapa unit dengan total NPP 5 persen.
Ketika rapat membahas renovasi besar fasilitas bersama, perbaikan bangunan, atau pembiayaan aset, keduanya memiliki proporsi hak kepemilikan yang berbeda. Jika menggunakan satu orang satu suara, bobot suara mereka sama. Jika menggunakan NPP, bobot suara mencerminkan proporsi kepemilikannya.
Di sinilah letak persoalan mendasar sistem one man, one vote: kesetaraan jumlah orang tidak selalu mencerminkan proporsi hak kepemilikan.
Keputusan PPPSRS juga dapat berdampak pada nilai aset, kebutuhan pembiayaan, pemeliharaan lift, perbaikan struktur bangunan, hingga penggunaan dana endapan (sinking fund). Dalam urusan semacam ini, NPP menyediakan dasar pengambilan keputusan yang lebih sejalan dengan struktur kepemilikan rumah susun.
Meski demikian, NPP tidak otomatis menentukan besaran seluruh kewajiban finansial. Perhitungan iuran dan kontribusi tetap harus mengikuti ketentuan yang berlaku serta dasar perhitungan yang sah.
One Man, One Vote: Setara bagi Individu, Belum Tentu Proporsional bagi Pemilik
Prinsip satu orang satu suara memiliki keunggulan dalam menjamin kesetaraan partisipasi. Setiap anggota dapat menyampaikan kehendaknya tanpa dipengaruhi besarnya kepemilikan.
Namun, jika diterapkan untuk seluruh keputusan PPPSRS, prinsip ini berpotensi mengabaikan perbedaan proporsi hak atas aset bersama.
Sekelompok pemilik dengan NPP kecil dapat menguasai mayoritas suara berdasarkan jumlah orang, meskipun total NPP mereka lebih rendah daripada kelompok pemilik lainnya.
Akibatnya, keputusan yang menyangkut aset bersama dapat ditentukan oleh mayoritas jumlah orang, bukan mayoritas proporsi kepemilikan.
Hal ini tidak berarti suara pemilik unit kecil boleh diabaikan. Persoalannya adalah ketepatan mekanisme. Untuk kepentingan penghunian, kesetaraan suara tetap relevan. Namun, untuk keputusan kepemilikan dan pengelolaan, NPP memiliki dasar proporsionalitas yang lebih kuat..
Sumber: Erlan Kallo, Pemerhati Rumah Susun Indonesia
